为协助广阔村庄宅基地作业者学习、把握村庄宅基地相关法令和方针，咱们编印了《村庄宅基地处理法令方针问答》。《问答》从宅基地根本方针和宅基地获得、运用、流通、退出、监管等方面，根据国家现行法令法规和方针文件，结合实践状况，对一些常见问题进行回答，旨在供给学习研讨宅基地法令方针、做好宅基地处理作业的辅佐参阅，不作为直接方针根据。

  因为村庄宅基地触及面广、方针性强，各地状况千差万别，咱们将跟着实践的展开对《问答》进行进一步修订完善。

  村庄宅基地是村庄乡民用于制作住所及其隶属设备的团体制效果地，包含住所、隶属用房和院子等用地，不包含与宅基地相连的农业出产性用地、农户超出宅基地规划占用的闲暇地等土地。

  根据《中华人民共和疆土地处理法》（以下简称土地处理法），依照土地一切制性质区别，土地分为国有土地和农人团体一切的土地，其间宅基地归于农人团体一切。依照土地用处区别，土地分为农用地、制效果地、未运用地三大类。其间，制效果地是指制作建筑物、构筑物的土地，包含城乡住所和公共设备用地、工矿用地、交通水利设备用地、旅行用地、军事设备用地等。因而，从土地性质和用处上来说，村庄宅基地归于团体制效果地。

  依照2017年发布的《土地运用现状分类》（GB/T 21010-2017），土地进一步分为犁地、工矿仓储用地、住所用地、公共处理与公共服务用地、交通运输用地、其他土地等12类。其间，村庄宅基地归于住所用地，村庄路途占地归于交通运输用地。

  《中华人民共和国宪法》第十条规则，村庄和城市市郊的土地，除由法令规则归于国家一切的以外，归于团体一切；宅基地和自留地、自留山，也归于团体一切。

  《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规则，村庄团体一切的不动产和动产，归于本团体成员团体一切。

  物权法第六十条规则，关于团体一切的土地，归于村农人团体一切的，由村团体经济安排或许乡民委员会代表团体行使一切权；别离归于村内两个以上农人团体一切的，由村内各该团体经济安排或许乡民小组代表团体行使一切权；归于城镇农人团体一切的，由城镇团体经济安排代表团体行使一切权。

  原疆土资源部、中心村庄作业领导小组作业室、财政部、原农业部《关于村庄团体土地确权挂号发证的若干定见》（疆土资发〔2011〕178号）在“依法明晰村庄团体土地一切权主体代表”中规则，归于村农人团体一切的，由村团体经济安排或许乡民委员会受本农人团体成员的托付行使一切权；别离归于村内两个以上农人团体一切的，由村内各该团体经济安排或许乡民小组代表团体行使一切权；归于城镇农人团体一切的，由城镇团体经济安排代表团体行使一切权；没有乡（镇）农人团体经济安排的，乡（镇）团体土地一切权由乡（镇）政府代管。在处理土地确权挂号手续时，由农人团体一切权主体代表请求处理。团体经济安排的详细要求和办法，能够由各省（自治区、直辖市）根据本地有关规则和实践状况依法确认。

  2016年12月，中心、国务院印发的《关于稳步推动村庄团体产权准则变革的定见》（中发〔2016〕37号）规则，依法由村庄团体经济安排代表团体行使村庄团体财物一切权，未树立团体经济安排的，别离由乡民委员会、乡民小组代表团体行使一切权。

  综上，可代表团体行使宅基地一切权的主体包含四类，即团体经济安排（城镇、村、村内）、乡民委员会、乡民小组、乡（镇）政府（代管）。

  村庄乡民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。人均土地少、不能保证一户具有一处宅基地的区域，县级人民政府在充沛尊重村庄乡民志愿的根底上，能够采纳办法，依照省、自治区、直辖市规则的规范保证村庄乡民完成户有所居。

  宅基地准则是中国特征土地准则的重要组成部分，其间心是维护村庄土地团体一切和保证农人根本寓居权力。新中国树立以来，历经演化，我国村庄宅基地准则结构已根本构成，其根本特征是：团体一切、成员运用，一户一宅、限制面积，无偿获得、长时间占有，规划管控、内部流通。这一准则安排在保证村庄“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的效果，促进了村庄经济展开和社会安稳。

  现行宅基地产权准则的根本内容是，农人团体具有宅基地一切权, 村庄团体经济安排成员具有宅基地运用权，契合条件的农户具有分配宅基地的资历。

  二是获得办法不同：农房只答应契合条件的村庄团体经济安排成员请求获得宅基地进行制作，商品房是由具有房地产开发资质的企业获得国有制效果地开发制作。

  三是土地运用年限不同：现行法令和方针没有详细规则村庄宅基地运用权期限；商品房用地的土地运用年限一般是70年，土地运用权期间届满的，主动续期。

  四是生意条件不同：农房只能在本村团体经济安排内部经赞同后生意给契合宅基地分配资历的成员，不得典当；商品房能够在市场上出售、租借和典当，生意安闲。

  现在，国家对村庄宅基地处理没有专门性法令法规，相关的法令法规有《宪法》《土地处理法》《物权法》《担保法》《城乡规划法》《不动产挂号暂行条例》等。

  党中心国务院颁布了一系列方针文件，首要的有：相关的中心1号文件，国务院批转国家土地处理局《关于加强村庄宅基地处理作业的请示》（国发〔1990〕4号），《中心国务院关于进一步加强土地处理实在维护犁地的告诉》（中发〔1997〕11号），《国务院作业厅关于加强土地转让处理阻止炒卖土地的告诉》（〔1999〕39号），《国务院关于深化变革严厉土地处理的决议》（国发〔2004〕28号），《国务院关于促进节省集约用地的告诉》（国发〔2008〕3号），《中心村庄作业领导小组作业室农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）等。

  国务院有关行政主管部分制发的一系列部分规章和规范性文件，如《国家土地处理局关于印发〈确认土地一切权和运用权的若干规则〉的告诉》（〔1995〕疆土〔籍〕字第26号）、《疆土资源部印发〈关于加强村庄宅基地处理的定见〉的告诉》（疆土资发〔2004〕234号）、《疆土资源部关于进一步完善村庄宅基地处理准则实在维护农人权益的告诉》（疆土资发〔2010〕28号）、《疆土资源部财政部住所和城乡制作部农业部国家林业局关于进一步加速推动宅基地和团体制效果地运用权确权挂号发证作业的告诉》（疆土资发〔2014〕101号）、《疆土资源部关于进一步加速宅基地和团体制效果地确权挂号发证有关问题的告诉》（疆土资发〔2016〕191号）、《农业村庄部关于活跃保险展开村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用作业的告诉》（农经发〔2019〕4号）、《农业村庄部天然资源部关于规范村庄宅基地批阅处理的告诉》（农经发〔2019〕6号）等。

  各省、自治区、直辖市依照法令和中心的要求，安身本地实践，拟定出台的当地性法规、规章和处理文件，一起构成了现行村庄宅基地法令方针系统。

  新中国树立以来村庄宅基地准则的演化，以变革开放、物权法公布、土地处理法修订为标志，分为四个阶段。

  榜首阶段是1949年至1978年，团体一切制逐渐树立。1954年《宪法》规则了农人宅基地一切权。1962年《村庄人民公社作业条例批改草案》（即“人民公社六十条”）规则了宅基地归出产队一切，一概禁绝租借和生意。

  第二阶段是1978年至2007年，宅基地严厉处理阶段。1982年2月，国务院发布《村镇建房用地处理条例》提出宅基地限额要求，并对特定城镇居民获得宅基地的合法性作了规则。1997年4月，中心、国务院印发《关于进一步加强土地处理实在维护犁地的告诉》，榜首次以办法提出“一户一宅”的要求。1998年修订的土地处理法，删除了1986年土地处理法关于城镇非农业户口居民运用团体土地建住所的规则；规则了“一户一宅、限制面积”，即“村庄乡民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范”。1999年5月，国务院作业厅印发《关于加强土地转让处理阻止炒卖土地的告诉》，初次阻止城市居民在村庄置办宅基地的行为。

  第三阶段是2007年至2018年，变革赋权扩能阶段。2007年3月出台的物权法，明晰宅基地运用权为用益物权。2014年12月，中心作业厅、国务院作业厅印发《关于村庄土地征收、团体运营性制效果地入市、宅基地准则变革试点作业的定见》，布置展开村庄宅基地准则变革试点。2018年中心1号文件提出探究宅基地一切权、资历权、运用权“三权分置”，标志着宅基地准则变革探究进入新阶段。

  第四阶段是2019年以来，宅基地规范处理阶段。2019年8月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和疆土地处理法》进行了第三次批改。新批改的土地处理法中，明晰了一户一宅、户有所居的宅基地分配准则，统筹合理安排宅基地用地的村庄规划编制准则；明晰宅基地由乡（镇）人民政府审阅赞同，能够依法自愿有偿退出，鼓舞盘活运用搁置宅基地和搁置住所，以及国务院农业村庄主管部分担任全国村庄宅基地变革和处理作业的宅基地处理新体制。新批改的土地处理法标志着我国村庄宅基地处理，从处理安排、准则规划到方针辅导、监督查看，进入规范处理的新时期。

  村庄土地三项准则变革是指村庄土地征收、团体运营性制效果地入市、宅基地准则变革试点。

  2014年12月，中心作业厅、国务院作业厅印发《关于村庄土地征收、团体运营性制效果地入市、宅基地准则变革试点作业的定见》（〔2014〕71号），在全国布置村庄土地三项准则变革试点作业。变革的首要方针是：健全程序规范、补偿合理、保证多元的村庄土地征收准则，同权同价、流通顺利、收益同享的村庄团体运营性制效果地入市准则，依法公正获得、节省集约运用、自愿有偿退出的村庄宅基地准则。探究构成可仿制、可推行的变革效果，为科学立法和修正完善相关法令法规供给支撑。

  2015年2月，十二届全国人大常委会第十三次会议审议经过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整施行有关法令规则的决议》，授权在试点区域暂停施行《中华人民共和疆土地处理法》《中华人民共和国城市房地产处理法》的有关规则，启动了村庄土地三项准则变革试点作业，全国共33个试点县。

  33个试点县（市、区）名单：北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆尔自治区伊宁市。

  2013年11月，党的十八届三中全会经过《中心关于全面深化变革若干重大问题的决议》，明晰了村庄宅基地准则变革的方针使命，首要内容是：保证农户宅基地用益物权，变革完善村庄宅基地准则，挑选若干试点，稳重保险推动农人住所工业权典当、担保、转让，探究农人添加工业性收入途径；树立村庄产权流通生意市场，推动村庄产权流通生意揭露、公正、规范运转。

  根据中心作业厅、国务院作业厅《关于村庄土地征收、团体运营性制效果地入市、宅基地准则变革试点作业的定见》，变革完善村庄宅基地准则的首要内容是“两探究、两完善”，即：完善宅基地权益保证和获得办法、探究宅基地有偿运用准则、探究宅基地自愿有偿退出机制、完善宅基地处理准则。2019年，村庄宅基地准则变革试点作业获得的老练经历在新修订的土地处理法中得到表现。可是，因为试点的时间短、内容缺乏、覆盖面小，变革探究还不行充沛，宅基地准则中的一些深层次对立和问题仍然存在。

  2019年中心1号文件要求“稳慎推动村庄宅基地准则变革，拓宽变革试点，丰厚试点内容，完善准则规划。”2020年中心1号文件要求“以探究宅基地一切权、资历权、运用权‘三权分置’为要点，进一步深化村庄宅基地准则变革试点。”依照中心要求，农业村庄部牵头拟定新一轮村庄宅基地准则变革试点计划，经中心审定后将布置展开。

  村庄“两权”典当试点是指村庄承揽土地（指犁地）的运营权和农人住所工业权典当借款试点作业。

  为进一步深化村庄金融变革立异，加大对“三农”的金融支撑力度，引导村庄土地运营权有序流通，稳重保险推动农人住所工业权典当、担保、转让试点，2015年8月，国务院印发《关于展开村庄承揽土地的运营权和农人住所工业权典当借款试点的辅导定见》（国发〔2015〕45号），布置展开村庄承揽土地（指犁地）的运营权和农人住所工业权典当借款试点作业。

  2015年12月，十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议经过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域别离暂时调整施行有关法令规则的决议》，授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整施行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于团体一切的犁地运用权不得典当的规则；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整施行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于团体一切的宅基地运用权不得典当的规则。

  59个农人住所工业权典当借款试点县（市、区）名单：天津市蓟县，山西省晋中市榆次区，内蒙古自治区和林格尔县、乌兰浩特市，辽宁省铁岭县、开原市，吉林省长春市九台区，黑龙江省林甸县、方正县、杜尔伯特蒙古族自治县，江苏省常州市武进区、仪征市、泗洪县，浙江省乐清市、青田县、义乌市、瑞安市，安徽省金寨县、宣城市宣州区，福建省晋江市、古田县、上杭县、石狮市，江西省余江县、会昌县、婺源县，山东省肥城市、滕州市、汶上县，河南省滑县、兰考县，湖北省宣城市、武汉市江夏区，湖南省浏阳市、耒阳市、麻阳苗族自治县，广东省五华县、连州市，广西壮族自治区田阳县，海南省文昌市、琼中黎族苗族自治县，重庆市江津区、开县、酉阳土家族苗族自治县，四川省泸县、郫县、眉山市彭山区，贵州省金沙县、湄潭县，云南省大理市、丘北县、武定县，西藏自治区曲水县，陕西省平利县、西安市高陵区，甘肃省陇西县，青海省湟源县，宁夏回族自治区平罗县，新疆尔自治区伊宁市。

  2018年中心1号文件《中心国务院关于施行村庄复兴战略的定见》在“深化村庄土地准则变革”中提出，探究宅基地一切权、资历权、运用权“三权分置”，执行宅基地团体一切权，保证宅基地农户资历权和农人房子财权，适度放活宅基地和农人房子运用权。

  2020年中心1号文件要求“以探究宅基地一切权、资历权、运用权‘三权分置’为要点，进一步深化村庄宅基地准则变革试点。”依照中心要求，农业村庄部将牵头安排试点，拓宽试点规划，丰厚试点内容，完善准则规划，环绕宅基地一切权、资历权、运用权“三权分置”，探究完善宅基地分配、流通、典当、退出、运用、收益、批阅、监管等准则的办法途径，总结一批可仿制、能推行、惠民生、利修法的准则立异效果。

  根据土地处理法，结合各省（自治区、直辖市）宅基地处理的有关规则，村庄乡民有下列状况之一的，能够以户为单位请求宅基地：

  各省（自治区、直辖市）对农户请求宅基地条件有其他规则的，应一起满意其他条件要求。

  土地处理法第六十二条规则，村庄乡民住所用地，由乡（镇）人民政府审阅赞同；其间，触及占用农用地的，依照本法第四十四条的规则处理批阅手续。第四十四条规则，制作占用土地，触及农用地转为制效果地的，应当处理农用地转用批阅手续。

  为完善村庄宅基地审阅赞同机制，《农业村庄部 天然资源部关于规范村庄宅基地批阅处理的告诉》（农经发〔2019〕6号）明晰，城镇政府要探究树立一个窗口对外受理、多部分内部联动运转的村庄宅基地用地建房联审联办准则，便当农人大众就事。根据农业村庄、天然资源等部分联审成果，由城镇政府对农人宅基地请求进行批阅，出具《村庄宅基地赞同书》，鼓舞当地将村庄制作规划答应证由城镇一起发放，并以恰当办法揭露。

  村庄宅基地分配施行农户请求、村组审阅、城镇批阅。依照《农业村庄部天然资源部关于规范村庄宅基地批阅处理的告诉》（农经发〔2019〕6号），宅基地请求批阅流程包含农户请求、乡民小组会讨论经过并公示、村级安排展开资料审阅、城镇部分查看、城镇政府批阅、发放宅基地赞同书等环节。详细流程如下图所示。没有分设乡民小组或宅基地和建房请求等事项已一致由村级安排处理的，农户直接向村级安排提出请求，经乡民代表会议讨论经过并在本团体经济安排规划内公示后，报送城镇政府赞同。

  农人建房在契合规划的条件下能够运用农用地，但要依法先行处理农用地转用手续。农用地转为制效果地的，依照土地处理法第四十四条规则，在土地运用总体规划确认的城市和村庄、集镇制效果地规划规划内，为施行规划将永久根本农田以外的农用地转为制效果地的，按土地运用年度计区别批次别离由原赞同土地运用总体规划的机关或许其授权的机关赞同；在已赞同的农用地转用规划内，详细能够由市、县人民政府赞同。在土地运用总体规划确认的城市和村庄、集镇制效果地规划规划外，将永久根本农田以外的农用地转为制效果地的，由国务院或许国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府赞同。永久根本农田转为制效果地的，由国务院赞同。

  2020年3月12日，国务院发布《关于授权和托付用地批阅权的决议》（国发〔2020〕4号），一方面将国务院能够授权的永久根本农田以外的农用地转为制效果地批阅事项授权各省、自治区、直辖市人民政府赞同。依照《中华人民共和疆土地处理法》第四十四条第三款规则，对国务院赞同土地运用总体规划的城市在制效果地规划规划内，按土地运用年度计区别批次将永久根本农田以外的农用地转为制效果地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府赞同；依照《中华人民共和疆土地处理法》第四十四条第四款规则，对在土地运用总体规划确认的城市和村庄、集镇制效果地规划规划外，将永久根本农田以外的农用地转为制效果地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府赞同。另一方面试点将永久根本农田转为制效果地和国务院赞同土地征收批阅事项托付部分省、自治区、直辖市人民政府赞同。榜首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

  依照土地处理法第六十二条规则，村庄乡民出卖、租借、赠与住所后，再请求宅基地的，不予赞同。

  宅基地运用权是一种用益物权。物权法第三编“用益物权”第十三章专章规范宅基地运用权，其间榜首百五十二条规则，“宅基地运用权人依法对团体一切的土地享有占有、运用的权力，有权依法运用该土地制作住所及其隶属设备”。

  依照《中心国务院关于坚持农业村庄优先展开做好“三农”作业的若干定见》（中发〔2019〕1号）“坚持保证农人土地权益、不得以退出承揽地和宅基地作为农人进城落户条件”规则精力，不能逼迫进城落户农人抛弃其合法获得的宅基地运用权。在此之前，《疆土资源部关于进一步加速宅基地和团体制效果地确权挂号发证有关问题的告诉》（疆土资发〔2016〕191号）规则，“农人进城落户后，其原合法获得的宅基地运用权应予以确权挂号。”

  村庄宅基地一切权、宅基地运用权和房子一切权相别离，宅基地一切权归于农人团体，宅基地运用权和房子一切权归于农户。宅基地运用权人以户为单位，依法享有占有和运用宅基地的权力。在户内有成员逝世而农户存续的状况下，不发生宅基地承继问题。农户消亡时，权力主体不再存在，宅基地运用权灭失。一起，根据承继法的有关规则，被承继人的房子作为其遗产由承继人承继。因房地无法别离，承继人承继房子获得房子一切权后，能够依法运用宅基地，但并不获得用益物权性质的宅基地运用权。

  “房地一体”不动产权证是物权权力归属的凭据。根据《不动产挂号暂行条例》《不动产挂号暂行条例施行细则》《不动产挂号操作规范（试行）》等的规则，将村庄宅基地、团体制效果地及其上的建筑物、构筑物施行一致权籍查询和确权挂号后，一致颁布“房地一体”的不动产权证书。

  请求宅基地运用权及房子一切权初次挂号的，应当根据不同状况，提交下列资料：（一）请求人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或许有赞同权的人民政府赞同用地的文件等权属来历资料；（三）房子契合规划或许制作的相关资料；（四）权籍查询表、宗地图、房子平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等资料；（五）其他必要资料。

  因依法承继、分家析产、团体经济安排内部交换房子等导致宅基地运用权及房子一切权发生搬运而请求挂号的，请求人应当根据不同状况，提交下列资料：（一）不动产权属证书或许其他权属来历资料；（二）依法承继的资料；（三）分家析产的协议或许资料：（四）团体经济安排内部交换房子的协议；（五）其他必要资料。

  根据原疆土资源部、中心村庄作业领导小组作业室、财政部、原农业部《关于村庄团体土地确权挂号发证的若干定见》（疆土资发〔2011〕178号）规则，依照不同的前史阶段对超面积的宅基地进行确权挂号发证。

  1982年《村镇建房用地处理条例》施行前，村庄乡民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地处理条例》施行后至今未扩展用地面积的，能够按现有实践运用面积进行确权挂号；

  1982年《村镇建房用地处理条例》施行起至1987年《土地处理法》施行时止，村庄乡民建房占用的宅基地，超越当地规则的面积规范的，超越部分按其时国家和当地有关规则处理后，能够按实践运用面积进行确权挂号；

  1987年《土地处理法》施行后，村庄乡民建房占用的宅基地，超越当地规则的面积规范的，依照实践赞同面积进行确权挂号。其面积超越各地规则规范的，可在土地挂号簿和土地权力证书记事栏内注明超越规范的面积，待以后分户建房或现有房子拆迁、改建、翻建、政府依法施行规划从头制作时，按有关规则作出处理，并依照各地规则的面积规范从头进行确权挂号。

  搁置宅基地盘活运用要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、工业根底和前史文明传承等要素，挑选合适本地实践的村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用形式。根据《农业村庄部关于活跃保险展开村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用作业的告诉》（农经发〔2019〕4号），盘活运用首要有以下办法：

  一是运用搁置住所展开契合村庄特征的休闲农业、村庄旅行、餐饮民宿、文明体会、构思作业、电子商务等新工业新业态。

  三是采纳收拾、复垦、复绿等办法，展开村庄搁置宅基地整治，依法依规运用城乡制效果地增减挂钩、团体运营性制效果地入市等方针，为农人建房、村庄制作和工业展开等供给土地等要素保证。

  《农业村庄部关于活跃保险展开村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用作业的告诉》（农经发〔2019〕4号）提出，依法维护各类主体的合法权益，推动构成多方参加、协作共赢的杰出局势。盘活运用的主体首要包含以下三类：

  一是村庄团体经济安排及其成员。在充沛保证农人宅基地合法权益的前提下，支撑村庄团体经济安排及其成员采纳自营、租借、入股、协作等多种办法盘活运用村庄搁置宅基地和搁置住所。鼓舞有必定经济实力的村庄团体经济安排对搁置宅基地和搁置住所进行一致盘活运用。

  二是返乡人员。支撑返乡人员依托自有和搁置住所展开合适的村庄工业项目。《国务院作业厅关于支撑返乡下乡人员创业立异促进村庄一二三工业交融展开的定见》（〔2016〕84号）提出“支撑返乡下乡人员依托自有和搁置农房院落展开农家乐。在契合村庄宅基地处理规则和相关规划的前提下，答应返乡下乡人员和农人协作改建自住所。”

  三是社会企业。引导有实力、有志愿、有责任的企业有序参加搁置宅基地和搁置住所盘活运用作业。

  一是资金奖赏和补助。统筹安排相关资金，用于村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用奖赏、补助等。

  二是金融立异支撑盘活运用项目。条件老练时，发行当地政府专项债券支撑村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用项目。推动金融信贷产品和服务立异，为村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用供给支撑。

  三是资源项目社会推介。结合村庄旅行大会、农业嘉年华、农博会等活动，向社会推介村庄搁置宅基地和搁置住所资源。

  各地结合实践，挑选一批当地党委政府注重、村庄团体经济安排健全、村庄宅基地处理规范、村庄工业展开有根底、农人大众活跃性高的区域，有序展开村庄搁置宅基地和搁置住所盘活运用试点演示。杰出村庄工业特征，整合资源创立一批民宿（农家乐）集中村、村庄旅行目的地、家庭工场、手作业坊等盘活运用样板。总结一批可仿制、可推行的经历形式，探究一套规范、高效的运转机制和处理准则，以点带面、逐渐推开。

  进一步加强宅基地处理，对运用办法、运营工业、租借期限、流通目标等进行规范，避免侵吞犁地、大拆大建、违规开发，保证盘活运用的村庄搁置宅基地和搁置住所依法获得、权属明晰。

  要坚决守住法令和方针底线，不得违法回收农户合法获得的宅基地，不得违法违规生意或变相生意宅基地，严厉阻止下乡运用村庄宅基地制作别墅大院和私家会馆。

  对运用搁置住所展开民宿等项目，要依照2018年中心1号文件要求，赶快研讨和推动出台消防、特种行业运营等范畴便当市场准入、加强事中过后监管等办法。

  根据2019年文明和旅行部出台的《旅行民宿根本要求与点评》（LB/T065—2019），旅行民宿是指运用当地民居等相关搁置资源，运营用客房不超越4层、建筑面积不超越800平方米，主人参加招待，为旅客供给体会当地天然、文明与出发日子办法的小型住宿设备，分为城镇民宿和乡乡民宿。旅行民宿的运营场所应契合本市县疆土空间总体规划（包含现行城镇总体规划、土地运用规划）、所在地民宿展开有关规划。运营民宿应契合治安、消防、卫生、环境维护、安全等有关规则与要求，获得当地政府要求的相关证照。一些当地如北京、上海、海南等，量体裁衣出台方针文件，对运用农房展开民宿作了详细规则，促进乡乡民宿持续健康展开。

  《中心村庄作业领导小组作业室 农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）规则，鼓舞村团体和农人盘活运用搁置宅基地和搁置住所，经过自主运营、协作运营、托付运营等办法，依法依规展开农家乐、民宿、村庄旅行等。城镇居民、工商本钱等租借农房寓居或展开运营的，要严厉遵守合同法的规则，租借合同的期限不得超越二十年。合同到期后，两边能够另行约好。

  根据土地处理法的规则，村庄乡民建住所应当契合乡（镇）土地运用总体规划、村庄规划，不得占用永久根本农田，并尽量运用原有的宅基地和村内闲暇地。

  《中心村庄作业领导小组作业室农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）进一步要求，合理安排宅基地用地，严厉控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久根本农田；触及占用农用地的，应当依法先行处理农用地转用手续。城镇制效果地规划规划外的村庄，要经过优先安排新增制效果地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种办法，添加宅基地空间，满意契合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇制效果地规划规划内，能够经过制作农人公寓、农人住所小区等办法，满意农人寓居需求。

  除全国人大常委会授权展开农人住所工业权典当借款试点的区域外，其它当地村庄宅基地和农房不能典当。

  物权法榜首百八十四条规则，犁地、宅基地、自留地、自留山等团体一切的土地运用权不得典当，但法令规则能够典当的在外。担保法第三十七条规则，犁地、宅基地、自留地、自留山等团体一切的土地运用权不能典当。

  一起，物权法榜首百八十二条规则，以建筑物典当的，该建筑物占用规划内的制效果地运用权一起典当。以制效果地运用权典当的，该土地上的建筑物一起典当。即我国施行“房地一体”准则，因宅基地运用权不得典当，形成其上农房事实上也不能典当。

  宅基地运用权转让须在征得宅基地一切权人赞同的前提下，在村团体经济安排内部进行，且受让人须为契合宅基地请求条件的村庄乡民。各省（自治区、直辖市）对宅基地转让做出其他条件要求的，须一起满意规则要求。

  《国务院关于深化变革严厉土地处理的决议》（国发〔2004〕28号）明晰规则，阻止城镇居民在村庄置办宅基地。《中心村庄作业领导小组作业室 农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）要求，“宅基地是村庄乡民的根本寓居保证，阻止城镇居民到村庄购买宅基地，阻止下乡运用村庄宅基地制作别墅大院和私家会馆。阻止借流通之名违法违规圈占、生意宅基地。”

  合同法第二百一十四条规则：租借期限不得超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起不得超越二十年。

  《中心村庄作业领导小组作业室农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）规则，城镇居民、工商本钱等租借农房寓居或展开运营的，要严厉遵守合同法的规则，租借合同的期限不得超越二十年。合同到期后，两边能够另行约好。

  有下列景象之一的，村团体报经原赞同用地的人民政府赞同，能够回收宅基地运用权：

  （1）乡（镇）村公共设备和公益事业制作需求运用土地的，团体回收宅地基运用权，并对宅基地运用权人给予恰当补偿；

  （4）闲暇或房子崩塌、撤除两年以上未康复运用的宅基地，不再确认土地运用权。现已确认运用权的，由团体报经县级人民政府赞同，刊出其土地挂号，团体回收宅基地运用权；

  （5）非农业户口居民（含华裔）原在村庄的宅基地，房子产权没有改变的，可依法确认其团体制效果地运用权。房子撤除后没有赞同重建的，团体回收宅基地运用权；

  （6）在确认村庄居民宅基地运用权时，其面积超越当地政府规则规范的，可在土地挂号卡和权证内注明超越规范面积的数量。以后分户建房或现有房子拆迁、改建、翻建或政府依法施行规划从头制作时，按当地政府规则的面积规范从头确认运用权，其超越部分由团体回收运用权；

  土地处理法第六十二条规则：国家答应进城落户的村庄乡民依法自愿有偿退出宅基地，鼓舞村庄团体经济安排及其成员盘活运用搁置宅基地和搁置住所。

  《中心村庄作业领导小组作业室农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）规则：对进城落户的村庄乡民，各地能够多途径筹集资金，探究经过多种办法鼓舞其自愿有偿退出宅基地。

  在宅基地准则变革试点探究中，农人退出宅基地首要包含以下过程：农户提交书面请求、村审阅、专业安排评价价值、农户与村团体签订协议、农户获得补偿、县级主管部分改变挂号。

  从宅基地准则变革试点探究的状况看，部分试点区域区别宅基地退出状况，确认能否持续请求的办法，首要包含以下景象：

  一是彻底退出。自愿有偿退出合法占用宅基地，且不再保存宅基地运用权请求资历的，不能再请求。该景象下，农户一般能获得完好补偿。

  二是部分退出。退出合法占有的宅基地但持续保存宅基地运用权请求资历的，在约好期限内如有需求能够再请求。该景象下，农户可获得的退出补偿较少。

  三是违法占用宅基地退出。对农人违法违规超占、多占的宅基地，各地一般选用无偿退出办法，退出后不能再请求。

  《中心村庄作业领导小组作业室农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）提出，在尊重农人志愿并契合规划的前提下，鼓舞村团体对退出的宅基地进行土地归纳整治，整治出的土地优先用于满意农人新增宅基地需求、村庄制作和村庄工业展开。搁置宅基地盘活运用发生的土地增值收益要悉数用于农业村庄。

  物权法第四十二条规则：为了公共利益的需求，征收团体一切的土地，应当依法足额付出土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农人的社会保证费用，保证被征地农人的日子，维护被征地农人的合法权益。征收单位、个人的房子及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住所的，还应当保证被征收人的寓居条件。

  土地处理法第四十八条第四款规则：征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿规范，由省、自治区、直辖市拟定。对其间的村庄乡民住所，应当依照先补偿后搬家、寓居条件有改进的准则，尊重村庄乡民志愿，采纳从头安排宅基地建房、供给安顿房或许钱银补偿等办法给予公正、合理的补偿，并对因征收形成的搬家、暂时安顿等费用予以补偿，保证村庄乡民寓居的权力和合法的住所工业权益。

  宅基地是村庄乡民的根本寓居保证用地。《中心村庄作业领导小组作业室农业村庄部关于进一步加强村庄宅基地处理的告诉》（中农发〔2019〕11号）要求：要充沛保证宅基地农户资历权和农人房子工业权。不得以各种名义违背农人志愿强制流通宅基地和逼迫农人“上楼”，不得违法回收农户合法获得的宅基地，不得以退出宅基地作为农人进城落户的条件。严厉控制整村撤并，规范施行程序，加强监督处理。阻止借流通之名违法违规圈占、生意宅基地。

  根据土地处理法和农业村庄部“三定”计划，农业村庄部担任村庄宅基地变革和处理有关作业。承当村庄宅基地准则变革作业，担任起草村庄宅基地处理和运用相关法令法规草案及方针，辅导宅基地分配、运用、流通、胶葛裁定处理和宅基地合理布局、用地规范、违法用地查办，辅导搁置宅基地和搁置农房运用。

  依照部分“三定”计划，农业村庄部分担任村庄宅基地变革和处理有关作业；天然资源部分担任土地等疆土空间用处转用、土地收拾复垦、不动产一致确权挂号、拟定疆土空间规划并监督施行等作业。详细作业中，村庄规划、土地运用年度计划、村庄制作规划答应、房地一体的宅基地运用权确权挂号颁证等作业由天然资源部分担任，宅基地的处理、变革、运用、查询、监管等作业由农业村庄部分担任。

  村庄宅基地处理机制是部省辅导、市县主导、城镇主责、村级主体。宅基地处理作业的重心在底层，县乡政府承当属地责任，农业村庄部分担任行业处理，详细作业由村庄运营处理部分承当。县乡政府要强化安排领导，实在加强底层村庄运营处理系统的制作，加大支撑力度，充分力气，执行经费，改进条件，保证作业有人干、责任有人负。

  村庄宅基地批阅监管“三参加”是指宅基地请求查看参加、开工前测量批放参加和建成后核对检验参加。

  宅基地请求查看参加：收到宅基地和建房（规划答应）请求后，城镇政府要及时安排农业村庄、天然资源部分实地查看请求人是否契合条件、拟用地是否契合规划和地类等。

  开工前测量批放参加：经赞同用地建房的农户，应当在开工前向城镇政府或授权的牵头部分请求划定宅基地用地规划，城镇政府及时安排农业村庄、天然资源等部分到现场进行开工查验，实地测量批放宅基地，确认建房方位。

  建成后核对检验参加：农户建房完工后，城镇政府安排相关部分进行检验，实地查看农户是否依照赞同面积、四至等要求运用宅基地，是否依照赞同面积和规划要求制作住所，并出具《村庄宅基地和建房（规划答应）检验定见表》。

  村庄宅基地归农人团体一切，团体经济安排或村委会行使村庄宅基地一切权。村级安排在城镇政府的辅导下，要健全完善本村宅基地民主处理办法，探究树立村级宅基地协管员，依法管好用好宅基地。在请求批阅过程中，担任开始审阅并全程参加执行“三参加”要求，要点参加城镇政府安排的现场开工查验，实地测量批放宅基地，确认建房方位；农户建房完工后，参加城镇政府安排的检验环节，实地查看农户是否依照赞同面积、四至等要求运用宅基地，是否依照赞同面积和规划要求制作住所。加强村庄宅基地日常巡查，及时发现和阻止触及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝止、拒不改正的状况及时向上级陈述。

  “一户多宅”、面积超支等村庄宅基地前史遗留问题成因杂乱，触及农人大众切身利益，要量体裁衣，对照法令和方针进行分类确定，妥善处置。

  一是结合第三次全国疆土查询等作业，展开村庄宅基地统计查询，把握根本状况。

  二是结合房地一体的宅基地运用权确权挂号颁证，依照不一起期的法令和方针，分类处理。

  三是结合施行村庄规划、新村庄制作、村庄人居环境整治等，对多占、超占、乱占宅基地等依照规划进行逐渐调整。

  我国施行最严厉的犁地维护准则和节省用地准则，坚持土地用处控制，阻止超规范占用宅基地。对违法违规占地建房行为，土地处理法、城乡规划法明晰了相应的法令责任。

  土地处理法第七十五条规则：违背本法规则，占用犁地建窑、建坟或许擅安闲犁地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，损坏栽培条件的，或许因开发土地形成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府天然资源主管部分、农业村庄主管部分等依照责任责令期限改正或许办理，能够并处分款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  土地处理法第七十七条规则：未经赞同或许采纳诈骗手法骗得赞同，不合法占用土地的，由县级以上人民政府天然资源主管部分责令交还不合法占用的土地，对违背土地运用总体规划私行将农用地改为制效果地的，期限撤除在不合法占用的土地上新建的建筑物和其他设备，康复土地原状，对契合土地运用总体规划的，没收在不合法占用的土地上新建的建筑物和其他设备，能够并处分款；对不合法占用土地单位的直接担任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处置；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超越赞同的数量占用土地，多占的土地以不合法占用土地论处。

  土地处理法第七十八条规则：村庄乡民未经赞同或许采纳诈骗手法骗得赞同，不合法占用土地建住所的，由县级以上人民政府农业村庄主管部分责令交还不合法占用的土地，期限撤除在不合法占用的土地上新建的房子。超越省、自治区、直辖市规则的规范，多占的土地以不合法占用土地论处。

  城乡规划法第六十五条规则：在乡、村庄规划区内未依法获得村庄制作规划答应证或许未依照村庄制作规划答应证的规则进行制作的，由乡、镇人民政府责令中止制作、期限改正；逾期不改正的，能够撤除。

  宅基地违法用地行为行政法令中，县级以上农业村庄主管部分根据土地处理法第六十七、六十八条，首先是责令中止违法行为，实行监督查看权；第二是责令期限撤除，作出责令期限撤除的行政处分决议。假如违法行为持续，按第八十三条处理。

  土地处理法第八十三条“依照本法规则，责令期限撤除在不合法占用的土地上新建的建筑物和其他设备的，制作单位或许个人有必要当即中止施工，自行撤除；对持续施工的，作出处分决议的机关有权阻止。制作单位或许个人对责令期限撤除的行政处分决议不服的，能够在接到责令期限撤除决议之日起十五日内，向人民法院申述;期满不申述又不自行撤除的，由作出处分决议的机关依法请求人民法院强制执行，费用由违法者承当”。

  依照中心深化行政法令体制变革精力和中心作业厅、国务院作业厅《关于推动底层整合批阅服务法令力气的施行定见》（〔2019〕5号）要求，各地可探究依照法定程序和要求逐渐将村庄宅基地法令权赋予城镇人民政府施行，

  土地处理法第十四条规则，土地一切权和运用权争议，由当事人洽谈处理；洽谈不成的，由人民政府处理。

  单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或许县级以上人民政府处理。

  当事人对有关人民政府的处理决议不服的，能够自接到处理决议告诉之日起三十日内，向人民法院申述。

  宅基地胶葛还可经过人民调停处理。人民调停是指在调停委员会（包含城市的居民委员会和村庄的乡民委员会）的掌管下，以国家的法令、法规规章、方针和社会公德为根据，对民间胶葛当事人进行说服教育、奉劝引导，促进胶葛当事人相互体谅，相等洽谈，然后自愿达成协议，消除纷争的一种大众自治活动。人民调停是现行调停准则的一个重要组成部分，是我国法制制作的一项共同准则。

  结合疆土查询、宅基地运用权确权挂号颁证等作业，推动树立村庄宅基地统计查询准则，安排展开宅基地和农房运用现状查询，全面摸清宅基地规划、布局和运用状况。逐渐树立宅基地根底信息数据库和处理信息系统，推动宅基地请求、批阅、流通、退出、违法用地查办等的信息化处理。

  加强查询研讨，及时研讨处理宅基地处理和变革过程中呈现的新状况新问题，留意总结底层和农人大众发明的好经历好做法，贯彻执行新修订的土地处理法，及时修订完善各地宅基地处理办法。

  加强安排领导，强化本身制作，加律方针训练力度，以作业促系统建部队，实在做好宅基地处理作业。

  原标题：《【法制宣传进村庄牧区】农业村庄部：村庄宅基地处理法令方针问答》

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